管理费率无效。 就能要求退款吗？
JMB收费决议无效，业主能否取回已缴的管理费？
您已缴付管理费多年，相关收费决议后来却被宣告无效。您能否要求退还所有款项，或就此停止缴费？
在 Badan Pengurusan Bersama Gurney Paragon Residental v. Hunza Properties (Gurney) Sdn Bhd & Ors [2026] 4 CLJ 351 一案中，上诉庭明确区分了无效的收费率与业主持续承担的法定维修缴费义务。
事情经过如何？
Gurney Paragon是同一地段上的综合发展项目，包含住宅大楼及商业部分。2014年首次年度大会一致通过决议，将两部分的管理及账目分开。联合管理机构（JMB）管理住宅部分，商业部分则另行管理。
JMB随后追讨约5,693万令吉的费用及储备金缴款，并要求移交共有财产。高等法庭驳回金钱索偿，并允许继续实行分开管理的安排。
2026年2月3日，上诉庭撤销该决定。在JMB管理期间，法定架构要求由一个JMB管理发展范围内的全部共有财产，并设立一个维修管理账户及一个储备金账户。设立分开管理及独立账户的决议超越法定权限，因而无效。即使决议获一致通过，并得到建筑物专员支持，也不能因此变为合法。
无效的管理费：为何法院拒绝退款？
缴付管理费及储备金的义务源自法律。大会确定的是费率，并非创设缴费义务。因此，费率无效并不消除业主的缴费责任。
法庭也考虑到，住宅业主已享有这些款项所支付的维修服务及资本开支带来的利益。退还多年来的缴款，将影响持续维修，并扰乱项目的财务运作。
法庭禁止住宅业主要求退还根据无效决议缴付的既往款项，同时指示JMB妥善召开大会，让住宅及商业单位业主参与，并根据整个项目的预算确定合法收费。
在妥善确定费率后，账目须作调整。多缴款项应记为贷项，用以抵扣日后的费用；少缴或未缴的款项，则须按有效费率追溯重算。本案命令要求追溯至2011年10月计算。
这并不是立即判给JMB原先索偿的约5,693万令吉。法庭要求先纠正费率及账目。对于符合条件的商业共有财产开支，法庭也允许申请偿还，但须有文件证明、经过核实，并获大会批准。
业主、JMB及物业经理应如何处理？
1. 准确识别无效的事项。
质疑费率，不一定消除缴费义务。在要求退款或视整个账户欠款已被取消之前，应审阅决议、预算及法庭命令。
2. 提出法律挑战时，也准备账目调整方案。
保存付款记录、发票、份额单位表及开支明细。成功挑战决议后，可能需要重算费用并记入贷项，因此准确的账目对业主及管理方同样重要。
3. 核实管理阶段及拟议安排。
本案涉及JMB期间的分开管理及独立账户。法庭将此问题与不同收费率，以及管理机构（MC）阶段的法定附属管理机构制度加以区分。任何拟议安排，都应根据适用于该项目及管理期间的法律条文审查。
我们认为，实际重点在于从一开始就考虑所寻求的法律补救。证明决议无效，只是争议的一部分。接下来还须解决如何确定合法缴款、如何处理既往付款，同时确保维修工作持续进行。
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