Kadar penyenggaraan tidak sah. Bolehkah bayaran dipulangkan?

Anda telah membayar caj penyenggaraan selama bertahun-tahun. Kemudian, resolusi yang menjadi asas caj tersebut diisytiharkan tidak sah. Bolehkah anda menuntut semua wang itu dikembalikan, atau terus berhenti membayar?

Dalam Badan Pengurusan Bersama Gurney Paragon Residental v. Hunza Properties (Gurney) Sdn Bhd & Ors [2026] 4 CLJ 351, Mahkamah Rayuan membezakan kadar caj yang tidak sah daripada kewajipan statutori yang berterusan untuk menyumbang kepada penyenggaraan.

Apakah yang berlaku?

Gurney Paragon merupakan pembangunan bercampur di atas satu lot, merangkumi menara kediaman dan komponen komersial. Resolusi yang diluluskan sebulat suara dalam mesyuarat agung tahunan pertama pada 2014 mengasingkan pengurusan dan akaun kedua-dua komponen. Badan Pengurusan Bersama (JMB) menguruskan komponen kediaman, manakala komponen komersial diuruskan secara berasingan.

JMB kemudiannya menuntut kira-kira RM56.93 juta bagi caj dan caruman kepada kumpulan wang penjelas, serta memohon penyerahan harta bersama. Mahkamah Tinggi menolak tuntutan wang tersebut dan membenarkan aturan pengurusan berasingan diteruskan.

Pada 3 Februari 2026, Mahkamah Rayuan mengetepikan keputusan itu. Dalam tempoh pengurusan JMB, kerangka statutori menghendaki satu JMB menguruskan semua harta bersama dalam kawasan pemajuan, dengan satu akaun penyenggaraan dan satu akaun kumpulan wang penjelas. Resolusi yang mewujudkan pengurusan dan akaun berasingan melampaui kuasa yang diberikan oleh undang-undang dan adalah batal. Persetujuan sebulat suara dan sokongan Pesuruhjaya Bangunan tidak dapat menjadikannya sah.

Caj penyenggaraan yang tidak sah: mengapakah bayaran balik ditolak?

Kewajipan membayar caj penyenggaraan dan caruman kepada kumpulan wang penjelas berpunca daripada statut. Mesyuarat menentukan kadar; mesyuarat itu tidak mewujudkan kewajipan asas tersebut. Oleh itu, kadar yang tidak sah tidak menghapuskan kewajipan pemilik untuk menyumbang.

Mahkamah turut mengambil kira bahawa pemilik kediaman telah menikmati penyenggaraan dan perbelanjaan modal yang dibiayai melalui bayaran mereka. Pemulangan bayaran selama bertahun-tahun akan menjejaskan penyenggaraan berterusan dan mengganggu kewangan pembangunan itu.

Mahkamah melarang pemulangan bayaran terdahulu pemilik kediaman yang dibuat di bawah resolusi tidak sah itu. JMB diarahkan mengadakan mesyuarat agung yang teratur, melibatkan pemilik petak kediaman dan komersial, untuk menentukan caj yang sah berdasarkan belanjawan bagi keseluruhan pembangunan.

Setelah kadar tersebut ditentukan dengan sewajarnya, akaun perlu diselaraskan. Lebihan bayaran hendaklah dikreditkan untuk ditolak daripada caj akan datang. Kekurangan bayaran dan caruman yang belum dibayar hendaklah dikira semula secara retrospektif menggunakan kadar yang sah. Dalam kes ini, perintah tersebut meliputi pengiraan semula bermula Oktober 2011.

Ini bukan pemberian serta-merta jumlah RM56.93 juta yang asalnya dituntut. Mahkamah menghendaki kadar dan akaun diperbetulkan terlebih dahulu. Mahkamah turut membenarkan tuntutan pembayaran balik perbelanjaan harta bersama komersial yang memenuhi syarat, tertakluk kepada bukti dokumentari, pengesahan dan kelulusan dalam mesyuarat agung.

Apakah langkah yang patut diambil oleh pemilik, JMB dan pengurus harta?

1. Kenal pasti dengan tepat perkara yang tidak sah.

Cabaran terhadap kadar tidak semestinya menghapuskan kewajipan membayar. Semak resolusi, belanjawan dan perintah mahkamah sebelum menuntut bayaran balik atau menganggap seluruh akaun telah dibatalkan.

2. Sediakan penyelesaian perakaunan bersama cabaran undang-undang.

Simpan rekod pembayaran, invois, jadual unit syer dan pecahan perbelanjaan. Cabaran yang berjaya mungkin membawa kepada pengiraan semula dan kredit, menjadikan akaun yang tepat penting kepada pemilik dan pihak pengurusan.

3. Semak peringkat pengurusan dan aturan yang dicadangkan.

Keputusan ini menyentuh pengurusan dan akaun berasingan dalam tempoh JMB. Mahkamah membezakan isu itu daripada kadar caj berlainan dan kerangka statutori perbadanan pengurusan subsidiari pada peringkat Perbadanan Pengurusan (MC). Sebarang aturan yang dicadangkan perlu diteliti menurut peruntukan yang terpakai kepada pembangunan dan tempoh pengurusan berkenaan.

Pada pandangan kami, pengajaran praktikalnya ialah mempertimbangkan remedi sejak awal. Membuktikan bahawa sesuatu resolusi tidak sah hanyalah sebahagian daripada pertikaian. Persoalan seterusnya ialah bagaimana sumbangan yang sah harus ditentukan dan bayaran terdahulu diambil kira sementara penyenggaraan diteruskan.

Strata Management Act 2013

Kongsi artikel ini