租期已定。 租约能否提前终止？

你签署一份为期三年的固定期限租约，并花钱准备营业场所。在作出这项承诺前，除了租金及届满日期，也应检查协议如何规定提前终止租约。

提前终止固定期限租约

在 UEM Land Berhad v Mohd Khalid Mohd Noor [2026] 3 MLRA 611 一案中，UEM 在一项贪污调查后，终止了一份为期三年、用于种植草皮的土地租约。高等法庭认为，没有证据证明租客曾与 UEM 的副总经理共同参与不当行为。

租客在高等法庭胜诉。该庭认为，提前终止租约须以租客违约为前提。不过，上诉庭于2026年2月19日批准了 UEM 的上诉。

该协议规定了两种终止租约的方式：

• 第6条：列明的未履约情形，包括在收到七天书面通知后仍未纠正的违约行为。
• 第15条：任何一方均可发出三个月的书面通知；房东无须因行使这项权利而支付赔偿。

第15条明确规定，即使协议另有其他条款，该条仍然适用。因此，上诉庭将第15条与第6条分开考虑。UEM 已发出所需通知，无须证明租客违约、说明理由或取得租客同意。

法庭接受，终止租约是房东单方面作出的决定。租客的签名，无论表示同意还是仅确认收件，都不影响结果。

房东和租客应注意什么？

1. 签约前，先阅读提前终止条款。

请对方清楚说明，各方可在什么情况下终止租约，以及必须采取哪些步骤。如果您需要使用场地一段指定时间，应在磋商时提出，并要求清楚记录。

2. 算清楚提前搬迁的成本。

对租客而言，应列出计划用于装修、设备及开业准备的费用。如果需要比预期更早搬迁，应考虑能收回多少投入。较长的通知期、获保证的最低租期，或双方同意由对方承担部分费用的安排，都值得在签约时商讨。

对房东而言，应考虑寻找新租客所需的时间、可能损失的租金，以及将场地恢复至约定状态所需的工程。在纠纷发生之前，先在协议中处理这些事项。

3. 对照协议检查终止通知。

发出终止信之前，应核对所依据的条款、所需通知期、建议终止日期，以及通知必须如何送达。保留信件副本及送达证明。

如果您收到通知，请携带已签署的协议及完整往来文件供审阅，并说明您争议的事项及即将届满的期限。这有助于在决定如何回应之前，先找出需要处理的问题。

4. 清楚约定费用安排。

拟订租约时，应讨论押金、未付租金、装修工程及设备搬离安排，记录每个项目由谁负责，以及付款或工程必须何时完成。安排清楚，双方在租约结束时就有实际依据可供参考。

如果您正在拟订租约，或已收到提前终止通知，审阅条款可帮助您在采取下一步之前，了解可行的选择。

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