Tempoh sewaan tetap. Bolehkah sewaan anda ditamatkan lebih awal?

Anda menandatangani sewaan bertempoh tetap selama tiga tahun dan membelanjakan wang untuk menyediakan premis. Sebelum membuat komitmen itu, semak peruntukan perjanjian mengenai penamatan awal sewaan, selain kadar sewa dan tarikh tamatnya.

Penamatan awal sewaan bertempoh tetap

Dalam UEM Land Berhad v Mohd Khalid Mohd Noor [2026] 3 MLRA 611, UEM menamatkan sewaan tanah selama tiga tahun untuk penanaman rumput berikutan suatu siasatan rasuah. Mahkamah Tinggi mendapati tiada bukti bahawa penyewa turut terlibat dalam salah laku bersama timbalan pengurus besar UEM.

Penyewa menang di Mahkamah Tinggi, yang berpendapat bahawa penamatan awal memerlukan pelanggaran oleh penyewa. Walau bagaimanapun, Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan UEM pada 19 Februari 2026.

Perjanjian itu menyediakan dua cara untuk menamatkan sewaan:

• Klausa 6: kegagalan yang disenaraikan, termasuk pelanggaran yang tidak diperbetulkan selepas notis bertulis tujuh hari.
• Klausa 15: mana-mana pihak boleh memberikan notis bertulis tiga bulan; tuan tanah tidak perlu membayar pampasan kerana menggunakan hak ini.

Klausa 15 dinyatakan secara jelas terpakai walaupun terdapat terma lain dalam perjanjian. Oleh itu, Mahkamah Rayuan menilainya secara berasingan daripada klausa 6. UEM telah memberikan notis yang diperlukan; UEM tidak perlu membuktikan pelanggaran, memberikan alasan atau mendapatkan persetujuan penyewa.

Mahkamah menerima bahawa keputusan untuk menamatkan sewaan dibuat oleh tuan tanah sahaja. Tandatangan penyewa—sama ada untuk bersetuju atau sekadar mengesahkan penerimaan—tidak mengubah keputusan itu.

Apakah yang perlu diambil perhatian oleh tuan tanah dan penyewa?

1. Baca klausa penamatan awal sebelum menandatangani perjanjian.

Minta penjelasan yang jelas tentang bila setiap pihak boleh menamatkan sewaan dan langkah yang mesti diambil. Jika anda memerlukan premis untuk tempoh tertentu, nyatakan keperluan itu semasa rundingan dan minta supaya ia direkodkan dengan jelas.

2. Kira kos jika terpaksa berpindah lebih awal.

Bagi penyewa, senaraikan wang yang anda bercadang untuk belanjakan bagi pengubahsuaian, peralatan dan persediaan perniagaan. Pertimbangkan berapa banyak daripada perbelanjaan itu yang boleh anda peroleh semula jika terpaksa berpindah lebih awal daripada jangkaan. Tempoh notis yang lebih panjang, tempoh minimum yang dijamin atau bayaran yang dipersetujui untuk menampung sebahagian kos tersebut boleh dibincangkan semasa rundingan.

Bagi tuan tanah, pertimbangkan masa yang diperlukan untuk mencari penyewa baharu, sewa yang mungkin hilang dan kerja untuk mengembalikan premis kepada keadaan yang dipersetujui. Nyatakan perkara ini dalam perjanjian sebelum timbul pertikaian.

3. Semak notis berdasarkan perjanjian.

Sebelum menghantar surat penamatan, semak klausa yang hendak digunakan, tempoh notis yang diperlukan, tarikh penamatan yang dicadangkan dan cara notis mesti disampaikan. Simpan salinan surat dan bukti penyampaiannya.

Jika anda menerima notis, bawa perjanjian yang telah ditandatangani dan semua surat-menyurat untuk disemak. Jelaskan perkara yang anda pertikaikan dan apa-apa tarikh akhir yang semakin hampir. Ini membantu mengenal pasti isu yang perlu diberi perhatian sebelum anda memutuskan cara untuk menjawab.

4. Pastikan urusan kewangan dinyatakan dengan jelas.

Bincangkan deposit, sewa tertunggak, kerja pengubahsuaian dan pengalihan peralatan semasa menyediakan perjanjian sewaan. Rekodkan pihak yang bertanggungjawab bagi setiap perkara serta bila bayaran atau kerja mesti diselesaikan. Aturan yang jelas memberikan kedua-dua pihak rujukan praktikal apabila sewaan berakhir.

Jika anda sedang menyediakan perjanjian sewaan atau telah menerima notis penamatan awal, semakan terma boleh membantu anda memahami pilihan yang ada sebelum mengambil langkah seterusnya.

Kongsi artikel ini