Sewa tertunggak. Syarikat mana yang perlu membayar?
Bolehkah Pembeli Hartanah Menuntut Sewa Tertunggak daripada Pemaju Jika Syarikat Lain Menandatangani Perjanjian Sewaan?
Anda membeli sebuah unit kedai dengan suatu aturan sewaan. Satu syarikat menjual hartanah itu, manakala syarikat lain berjanji membayar sewa. Apabila bayaran terhenti, bolehkah anda menuntut sewa tertunggak daripada pemaju?
Fakta dan keputusan
Dalam Capital City Property Sdn Bhd v. Teh Swee Neo & Anor [2026] 3 MLRA 493, pembeli 97 unit pusat beli-belah menuntut sewa tertunggak. Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa syarikat penyewa dan pemaju bertanggungan membayar RM9,970,692.81. Pemaju merayu.
Pada 9 Februari 2026, Mahkamah Rayuan mengetepikan liabiliti pemaju. Penghakiman sewa terhadap syarikat penyewa kekal kerana syarikat itu tidak merayu.
Mahkamah memerlukan bukti fraud sebenar atau fraud ekuiti/konstruktif untuk memindahkan liabiliti syarikat penyewa kepada pemaju dengan menembusi tabir korporat. Ini bermaksud mengetepikan personaliti undang-undang berasingan sesebuah syarikat bagi mengenakan liabilitinya terhadap pihak lain. Kawalan dan hubungan korporat semata-mata tidak memenuhi ujian itu.
Fraud yang diperlukan tidak dinyatakan dalam pliding dan dibuktikan. Perjanjian-perjanjian itu adalah tulen, penyewa menjalankan perniagaan, dan tiada bukti bahawa syarikat itu tidak solven atau penghakiman terhadapnya tidak dapat dikuatkuasakan. Dokumen-dokumen tersebut juga tidak membuktikan bahawa pemaju menjamin bayaran sewa.
Apakah yang perlu diambil perhatian oleh pembeli dan perniagaan?
1. Senaraikan janji setiap pihak sebelum menandatangani.
Senaraikan penjual, penyewa dan mana-mana penjamin yang dicadangkan pada satu halaman, dengan nama penuh syarikat dan nombor pendaftaran masing-masing. Di sebelah setiap nama, catat bayaran atau kewajipan yang dipikulnya. Minta apa-apa sokongan bayaran sewa yang dijanjikan dinyatakan dengan jelas dalam dokumen yang akan anda tandatangani.
2. Semak apa yang berlaku apabila bayaran sewa terhenti.
Sebelum menggunakan wang simpanan anda, bincangkan jadual pembayaran, jaminan atau cagaran, proses apabila berlaku kemungkiran dan maklumat kewangan yang tersedia tentang bakal penyewa. Tanyakan siapa yang akan menjawab tuntutan dan dokumen yang menyokong perlindungan yang dijanjikan. Simpan bahan jualan bersama perjanjian yang ditandatangani untuk semakan.
3. Bina tuntutan berdasarkan rekod.
Sediakan jadual sewa yang perlu dibayar, bayaran yang diterima dan baki tertunggak. Simpan notis, surat-menyurat dan perjanjian lengkap bersama-sama. Jika anda berpendapat syarikat lain juga patut bertanggungjawab terhadap hutang itu, kenal pasti janji atau tindakannya yang khusus serta bukti yang menyokong pendirian anda.
Pada pandangan kami, langkah praktikal pertama ialah membezakan cara urus niaga dipasarkan daripada kewajipan yang sebenarnya dipikul oleh setiap syarikat. Ini menjadikan semakan kontrak dan strategi mendapatkan bayaran kemudian lebih terarah.
Semakan dokumen jual beli, perjanjian sewaan dan rekod pembayaran boleh membantu anda menilai langkah seterusnya apabila pendapatan sewa yang dijanjikan terhenti.
Kongsi artikel ini
Menghadapi isu yang serupa?
Mari berbincang.
Ceritakan apa yang berlaku.
Kami akan membantu anda memahami langkah seterusnya.