因建筑缺陷起诉。 业主的大部分索赔为何失败？

建筑缺陷迟迟未获解决，业主可能决定联合采取法律行动。然而，投诉清单再长，也不代表索赔必然成立。由谁起诉、各被告应承担什么责任，以及损失是否有证据支持，都是关键。

在 Ong Yan Ling & 71 Ors v Sime Darby Ara Damansara Development Sdn Bhd & Anor 一案中，高等法院驳回了业主针对发展商的大部分索赔，以及针对联合管理机构（JMB）的全部索赔。原告被令向两名被告支付约218万令吉的诉讼费用及利息。

事情经过如何？

这宗纠纷涉及位于 Ara Damansara、由公寓及别墅单位组成的 Ara Hill 项目。原告提出多项投诉，包括涉嫌建筑缺陷、共用设施问题、分层地契延误及具误导性的销售陈述。

于2013年2月接管共有财产管理工作的联合管理机构（JMB）也被列为被告。

经过漫长的审讯，仅一名原告的两项具体索赔获得支持：就特定期间延迟交付空置占有权获得赔偿，以及取得命令要求发展商修复碎石地面。

有关共有财产的索赔为何失败？

法院区分了涉及业主本身单位的索赔与涉及共有财产的索赔。

就本案所审理的共有财产索赔而言，法院裁定，应由JMB起诉发展商。个别业主并无法律资格以自己的名义提出这些索赔。增加参与诉讼的业主人数，也无法解决这个问题。

因此，业主首先应确认受影响的范围属于自己的单位还是共有财产，以及谁有权寻求所要求的具体救济。

建筑缺陷索赔的证据欠缺在哪里？

其他多项索赔失败，是因为原告未能证明所指的违约或损失。

例如，法院发现原告估价专家的证供存在严重问题，因此驳回了房产贬值的索赔。失实陈述的索赔也不成立：原告未能证明所需的虚假陈述，以及自己在购买时曾依赖该陈述。

法院也认定，原告曾阻止部分拟进行的工程，包括修复工程。这影响了他们对问题未获解决及分层地契进一步延误的投诉。

这些裁定说明，建筑缺陷索赔不能只靠照片或投诉清单。证据需要说明问题所在、责任归属、所需工程，以及索赔金额的依据。

针对JMB的索赔为何被驳回？

法院认定，针对JMB的索赔没有法律依据。原告所要求的命令，实质上只是要求JMB履行其在法例下原本已有的职责。

这不代表JMB在任何情况下都无需承担责任，而是本案原告未能证明针对JMB的索赔成立。对发展商的投诉，与指称JMB违反本身职责的索赔，需要分别考虑。

诉讼费用为何如此高昂？

法院考虑了诉讼的历时、复杂程度、众多争议，以及应诉所需的工作。

JMB也曾正式提出和解建议，同意履行原告针对它所要求的事项，但该建议遭到拒绝。法院驳回针对JMB的索赔后，就和解建议提出后的期间按弥偿基准判给诉讼费用，让JMB可以追讨较广范围的律师费用。

约218万令吉是原告被令承担的诉讼费用，并非原告获判的赔偿。

业主和管理机构应注意什么？

为集体诉讼筹款前，先确定谁应提出索赔。

如果建筑缺陷涉及共用泳池、出入道路或其他共有财产，业主应正式向JMB或管理机构（MC）提出，并要求就拟采取的行动作出决定。即使许多业主愿意起诉，也不能解决他们是否适格原告的问题。如果管理机构拒绝采取行动，业主应先了解可行途径并寻求法律意见，再决定是否以个人名义起诉。

把投诉整理成具体的维修计划。

逐项列明缺陷、位置、可能原因、责任方及建议的补救方法，并以照片、检查报告、往来函件及有充分说明的维修估价支持。这有助于业主和管理机构判断哪些索赔能够证明，以及希望取得什么结果。

不要让争议阻碍可行的修复工作。

发展商提出修复方案时，应要求书面说明工程范围、施工方法、时间表及验收安排。如果方案不合适，应解释原因并征询技术意见。没有充分理由却拒绝让对方进入维修，可能削弱日后关于缺陷仍未修复的投诉。

区分发展商的义务与管理机构的职责。

JMB或MC应记录接获投诉后的检查、汇报及处理行动。业主考虑起诉管理机构时，应指出该机构本身被指未履行的职责，而非假设它必须为发展商遗留的所有问题负责。

书面判词记载，部分原告已就责任及诉讼费用的裁决提出上诉。本文说明的是高等法院的裁定；上诉结果尚未核实。

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