Menyaman kerana kecacatan bangunan. Mengapakah sebahagian besar tuntutan pemilik gagal?

Apabila kecacatan bangunan masih belum diselesaikan, pemilik mungkin memutuskan untuk mengambil tindakan undang-undang bersama-sama. Namun, senarai aduan yang panjang sahaja tidak membuktikan bahawa sesuatu tuntutan akan berjaya. Siapa yang membawa tuntutan, tanggungjawab setiap defendan dan bukti yang menyokong kerugian semuanya penting.

Dalam Ong Yan Ling & 71 Ors v Sime Darby Ara Damansara Development Sdn Bhd & Anor, Mahkamah Tinggi menolak sebahagian besar tuntutan pemilik terhadap pemaju dan semua tuntutan terhadap Badan Pengurusan Bersama (JMB). Plaintif diperintahkan membayar kos kira-kira RM2.18 juta kepada kedua-dua defendan, berserta faedah.

Apakah yang berlaku?

Pertikaian ini melibatkan Ara Hill, sebuah pembangunan yang merangkumi unit kondominium dan vila di Ara Damansara. Plaintif membangkitkan pelbagai aduan, termasuk dakwaan kecacatan, masalah kemudahan bersama, kelewatan hak milik strata dan representasi jualan yang mengelirukan.

JMB, yang mengambil alih pengurusan harta bersama pada Februari 2013, turut disaman.

Selepas perbicaraan yang panjang, hanya dua tuntutan khusus oleh seorang plaintif berjaya: pampasan bagi tempoh tertentu kelewatan penyerahan milikan kosong dan perintah supaya pemaju membaiki lantai batu kerikil.

Mengapakah tuntutan berhubung harta bersama gagal?

Mahkamah membezakan antara tuntutan yang melibatkan petak milik seseorang pemilik dengan tuntutan yang melibatkan harta bersama.

Bagi tuntutan harta bersama yang diputuskan dalam kes ini, mahkamah memutuskan bahawa JMB ialah badan yang sepatutnya menyaman pemaju. Pemilik individu tidak mempunyai kedudukan di sisi undang-undang untuk membawa tuntutan tersebut atas nama sendiri. Menambah bilangan pemilik dalam tindakan itu tidak mengatasi masalah tersebut.

Oleh itu, pemilik perlu terlebih dahulu mengenal pasti sama ada kawasan yang terjejas merupakan sebahagian daripada petak mereka atau harta bersama, serta pihak yang berhak menuntut remedi yang dikehendaki.

Apakah kekurangan bukti dalam tuntutan kecacatan bangunan tersebut?

Beberapa tuntutan lain gagal kerana plaintif tidak membuktikan pelanggaran atau kerugian yang didakwa.

Sebagai contoh, mahkamah menolak tuntutan bahawa nilai hartanah telah merosot setelah mendapati masalah serius dalam keterangan pakar penilaian plaintif. Tuntutan salah nyata juga gagal: plaintif tidak membuktikan pernyataan palsu yang diperlukan serta pergantungan padanya semasa membeli.

Mahkamah juga mendapati bahawa plaintif telah menghalang beberapa kerja yang dicadangkan, termasuk kerja pembaikan. Ini menjejaskan aduan mereka mengenai masalah yang belum diselesaikan dan kelewatan lanjut mendapatkan hak milik strata.

Dapatan ini menunjukkan mengapa tuntutan kecacatan bangunan memerlukan lebih daripada gambar atau senarai aduan. Bukti perlu menjelaskan masalahnya, pihak yang bertanggungjawab, kerja yang perlu dilakukan dan asas jumlah yang dituntut.

Mengapakah tuntutan terhadap JMB ditolak?

Mahkamah mendapati tiada asas undang-undang bagi tuntutan terhadap JMB. Perintah yang dimohon pada asasnya hanya menghendaki JMB melaksanakan kewajipan yang sedia ada di bawah perundangan.

Ini tidak bermakna JMB tidak boleh dipertanggungjawabkan dalam apa-apa keadaan. Dalam kes ini, plaintif tidak membuktikan tuntutan terhadapnya. Aduan terhadap pemaju dan tuntutan bahawa JMB melanggar kewajipannya sendiri perlu dipertimbangkan secara berasingan.

Mengapakah kosnya begitu tinggi?

Mahkamah mengambil kira tempoh dan kerumitan litigasi, pelbagai isu yang dibangkitkan serta kerja yang diperlukan untuk membela prosiding tersebut.

JMB juga telah membuat tawaran penyelesaian rasmi dengan bersetuju melaksanakan perkara yang dituntut oleh plaintif terhadapnya. Tawaran itu ditolak. Selepas menolak tuntutan terhadap JMB, mahkamah memberikan kos atas dasar indemniti bagi tempoh selepas tawaran tersebut, yang membolehkan pemulihan kos guamannya dengan lebih luas.

Jumlah kira-kira RM2.18 juta itu merupakan kos yang diperintahkan terhadap plaintif, bukannya pampasan yang perlu dibayar kepada mereka.

Apakah yang perlu diberi perhatian oleh pemilik dan badan pengurusan?

Sebelum mengumpul wang untuk saman bersama, tentukan siapa yang patut membawa tuntutan.

Jika kecacatan bangunan menjejaskan kolam renang bersama, jalan masuk atau harta bersama yang lain, pemilik perlu membangkitkannya secara rasmi kepada JMB atau Perbadanan Pengurusan (MC) dan meminta keputusan tentang tindakan yang dicadangkan. Kesediaan ramai pemilik untuk menyaman tidak menyelesaikan persoalan sama ada mereka pihak yang berhak menuntut. Jika badan pengurusan enggan bertindak, dapatkan nasihat tentang pilihan yang tersedia sebelum memulakan prosiding secara individu.

Jadikan aduan sebagai pelan pembaikan.

Kenal pasti setiap kecacatan, lokasinya, punca yang mungkin, pihak yang bertanggungjawab dan remedi yang dicadangkan. Sokong perkara ini dengan gambar, laporan pemeriksaan, surat-menyurat dan anggaran kos pembaikan yang dijelaskan dengan sewajarnya. Ini membantu pemilik dan badan pengurusan menentukan tuntutan yang boleh dibuktikan serta hasil yang ingin dicapai.

Jangan biarkan pertikaian menghalang pembaikan yang boleh dilaksanakan.

Apabila pemaju menawarkan pembaikan, minta skop kerja, kaedah, jadual dan aturan pemeriksaan secara bertulis. Jika cadangan itu tidak sesuai, jelaskan sebabnya dan dapatkan nasihat teknikal. Menolak akses tanpa alasan yang kukuh boleh melemahkan aduan kemudian bahawa kecacatan masih belum diselesaikan.

Bezakan kewajipan pemaju daripada tugas badan pengurusan.

JMB atau MC perlu merekodkan pemeriksaan, laporan dan tindakan yang diambil sebagai respons kepada aduan. Pemilik yang mempertimbangkan tuntutan terhadap badan pengurusan perlu mengenal pasti kegagalan badan itu sendiri yang didakwa, dan bukannya menganggap ia bertanggungjawab terhadap setiap masalah yang ditinggalkan oleh pemaju.

Alasan penghakiman bertulis merekodkan bahawa sebahagian plaintif telah merayu terhadap keputusan mengenai liabiliti dan kos. Artikel ini menjelaskan dapatan Mahkamah Tinggi; keputusan rayuan belum disahkan.

Kongsi artikel ini