Pemaju digulung. Bagaimana dengan tuntutan hak milik strata anda?

Pembeli mungkin sedang meneruskan tuntutan hak milik strata terhadap pemaju apabila syarikat itu digulung. Adakah penggulungan menamatkan prosiding tersebut, sehingga pembeli hanya boleh mengemukakan tuntutan dalam proses penggulungan?

Mahkamah: Mahkamah Tinggi, Melaka
Kes: El’Kanah Sdn Bhd v MDSA Resources Sdn Bhd (Encls 68 & 76) [2026] MLRHU 2139

Dalam kes ini, Mahkamah Tinggi membenarkan dua kumpulan pembeli meneruskan prosiding hak milik strata yang masih berjalan. Jenis relif yang dipohon menjadi pertimbangan utama dalam keputusan tersebut.

Apakah yang dipohon dalam tuntutan hak milik strata?

Pembeli telah membeli unit komersial di Elements Mall, Hatten City. Dalam prosiding berasingan, mereka mendakwa bahawa pemaju gagal memenuhi kewajipan statutori dan kontraknya berhubung hak milik strata.

Mereka memohon deklarasi dan perintah supaya pemaju menyediakan dokumen permohonan yang diperlukan serta hak milik strata yang boleh didaftarkan. Tuntutan mereka turut merangkumi relif kewangan.

MDSA Resources kemudiannya digulung pada 1 April 2026. Pembeli lalu memohon kebenaran daripada mahkamah penggulungan untuk meneruskan prosiding sedia ada.

Mengapakah kebenaran mahkamah diperlukan?

Seksyen 471 Akta Syarikat 2016 mengehadkan pemulaan atau penerusan prosiding terhadap syarikat selepas perintah penggulungan dibuat atau pelikuidasi interim dilantik, melainkan mahkamah memberikan kebenaran atas terma yang sesuai.

Permohonan itu perlu dibuat kepada mahkamah yang mengeluarkan perintah penggulungan dan disampaikan kepada pelikuidasi. Dengan cara ini, mahkamah dapat melindungi proses penggulungan sambil mempertimbangkan sama ada tuntutan tertentu perlu diputuskan secara berasingan.

Mengapakah prosiding hak milik strata dibenarkan diteruskan?

Tuntutan hak milik strata itu terutamanya memohon deklarasi dan perintah mandatori berhubung hak milik pembeli. Remedi tersebut tidak dapat diperoleh dengan memadai melalui pemfailan bukti hutang sahaja, iaitu proses menuntut wang yang terhutang dalam penggulungan.

Mahkamah juga mendapati bahawa terdapat pertikaian sebenar yang wajar diputuskan. Bahan berkaitan perjanjian jual beli, bangunan yang telah siap dan ketiadaan hak milik berdaftar menunjukkan suatu tuntutan yang boleh dihujahkan. Pada peringkat ini, pembeli tidak perlu membuktikan bahawa mereka akhirnya akan berjaya dalam setiap isu yang dipertikaikan.

Pelikuidasi tidak membantah permohonan tersebut. Namun, mahkamah menjelaskan bahawa ketiadaan bantahan tidak menggantikan kewajipannya sendiri untuk menentukan sama ada kebenaran patut diberikan.

Kebenaran diberikan tertakluk kepada langkah perlindungan. Sebarang penghakiman bagi pembayaran wang, ganti rugi atau kos yang diperoleh perlu dibuktikan dalam penggulungan dan tidak boleh dikuatkuasakan terhadap syarikat atau asetnya tanpa kebenaran lanjut. Pembeli juga perlu memaklumkan kepada pelikuidasi tentang langkah penting dalam prosiding.

Adakah mahkamah memerintahkan pemaju menyerahkan hak milik?

Tidak. Keputusan ini membenarkan pembeli meneruskan kes mereka. Ia tidak memutuskan secara muktamad sama ada pemaju telah melanggar kewajipannya atau sama ada pembeli berhak mendapat perintah substantif yang dipohon.

Persoalan tersebut masih perlu diputuskan oleh mahkamah yang mendengar prosiding hak milik strata. Perbezaan ini penting: kebenaran untuk meneruskan litigasi ialah langkah prosedur, bukannya penghakiman yang mengesahkan tuntutan pokok.

Apakah langkah seterusnya bagi pembeli?

Mulakan dengan mengenal pasti perkara yang menghalang pengeluaran hak milik strata anda. Tanya pelikuidasi sama ada permohonan telah dikemukakan, dokumen yang masih belum lengkap dan pihak yang mengendalikan proses tersebut. Simpan jawapan secara bertulis.

Kumpulkan perjanjian jual beli, rekod bayaran dan surat-menyurat mengenai hak milik. Jika anda telah memulakan kes mahkamah, simpan juga semua dokumen mahkamah bersama-sama. Dokumen ini membantu peguam mengenal pasti perkara yang masih perlu diselesaikan dan sama ada kes sedia ada boleh diteruskan.

Nyatakan dengan jelas apa yang anda perlukan: hak milik strata, bayaran balik atau pampasan. Cara menuntutnya tidak semestinya sama. Jika kes masih berjalan, maklumkan kepada peguam bahawa pemaju telah digulung sebelum mengambil langkah lanjut; kebenaran mahkamah penggulungan mungkin diperlukan.

Yang penting, jangan anggap penggulungan pemaju bermakna tuntutan hak milik strata mesti ditinggalkan.

Lagi mengenai pertikaian strata

Terokai artikel Pengurusan Strata dan Syarikat kami