Bolehkah pemilik menyaman MC atas kacau ganggu akibat kaedah kutipan hutangnya?

Perbadanan pengurusan (MC) berhak mengutip caj yang kena dibayar secara sah. Namun, bolehkah cara MC menuntut bayaran daripada pemilik menjadi kacau ganggu? Jawapannya bergantung pada tindakan sebenar pihak pengurusan dan sama ada tindakan itu berada dalam kuasa undang-undangnya.

Dalam Mok Siou Min v Hampshire Residences Management Corporation & Ors [2018] 3 MLRH 458, seorang pemilik berjaya dalam tuntutan kacau ganggu terhadap MC. Mahkamah menilai kesan keseluruhan tindakan kutipan hutangnya, termasuk sekatan kad akses, prosiding tuntutan bayaran dan tindakan mendekati penyewa.

Kes: Mok Siou Min v Hampshire Residences Management Corporation & Ors [2018] 3 MLRH 458 | Mahkamah Tinggi, Kuala Lumpur | 28 Februari 2018

Bagaimanakah pertikaian ini bermula?

Letupan di pembangunan bersebelahan merosakkan dua unit milik pemilik tersebut. JMB menerima wang insurans RM19,000 berkaitan unit-unit itu. Wakil pemilik mengarahkan supaya wang tersebut digunakan untuk menjelaskan caj tertunggak.

MC kemudiannya menuntut caj melalui dua tindakan mahkamah dan berulang kali menyahaktifkan kad akses unit-unit itu. Kakitangannya juga meminta penyewa membayar sewa terus kepada MC. Pemilik menyaman MC atas kacau ganggu dan membawa tuntutan konspirasi terhadap anggota majlis secara individu.

Mengapakah tindakan itu menjadi kacau ganggu?

Mahkamah meneliti keseluruhan keterangan. Keputusan itu tidak hanya berdasarkan kesulitan akibat kad yang dinyahaktifkan. Pengendalian wang insurans, asas tindakan tuntutan bayaran dan tindakan mendekati penyewa juga penting.

Pendirian MC bahawa tuntutan insurans belum diluluskan atau dibayar bercanggah dengan bukti bahawa JMB telah menerima RM19,000 itu. Mahkamah mengambil kira sejarah tersebut ketika menilai tindakan yang diadukan.

Mahkamah juga mendapati bahawa pihak pengurusan tidak mematuhi keperluan notis pembayaran sebelum menyahaktifkan kad. Mahkamah membaca perenggan 6(4) bersama perenggan 6(1)(a) Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015. Peruntukan yang membenarkan penyahaktifan tanpa notis lanjut tidak menghapuskan keperluan notis pembayaran terdahulu dan tempoh 14 harinya. Peraturan dalaman pembangunan tersebut turut mengenakan keperluan notis tambahan.

Mahkamah membezakan kes Au Kean Hoe, yang melibatkan kesulitan di palang penghadang. Mahkamah mendapati bahawa keseluruhan tindakan dalam Mok Siou Min melampaui keadaan itu dan membuktikan kacau ganggu. Keputusan ini tidak menjadikan setiap sekatan kad akses menyalahi undang-undang.

Apakah perintah mahkamah?

MC diperintahkan memulangkan RM19,000, membayar ganti rugi am yang akan ditaksir dan membayar kos RM20,000. RM20,000 itu ialah award kos, bukan jumlah ganti rugi. Tuntutan konspirasi terhadap anggota majlis secara individu gagal kerana kekurangan bukti yang kukuh.

Semakan praktikal sebelum pertikaian kacau ganggu bertambah serius

Sebelum mengambil tindakan penguatkuasaan, pihak pengurusan patut menyemak akaun dengan rekod pembayaran serta wang insurans atau kredit yang berkaitan. Jika akaun dipertikaikan, kenal pasti catatan yang dipertikaikan dan dokumen sokongannya. Baki tertunggak tidak menjawab setiap persoalan tentang kaedah kutipan.

Semak asas undang-undang bagi setiap langkah yang dicadangkan. Sahkan notis yang diperlukan, penyampaiannya dan tamat tempohnya sebelum mengarahkan pengawal menyekat kad akses. Permintaan supaya penyewa mengalihkan bayaran sewa memerlukan asas undang-undangnya sendiri; tunggakan tidak membenarkan setiap bentuk tekanan.

Pemilik patut menyimpan rekod bertarikh tentang sekatan, notis, penyata pembayaran serta komunikasi dengan pihak pengurusan atau penyewa. Rekod ini membantu menjelaskan apa yang berlaku, tempohnya dan kesannya terhadap penggunaan unit. Mahkamah memerlukan bukti tindakan sebenar, bukan sekadar dakwaan bahawa pihak pengurusan tidak munasabah.

Pertikaian dengan pihak pengurusan tidak secara automatik membuktikan kacau ganggu atau menghapuskan kewajipan membayar caj yang kena dibayar secara sah. Begitu juga, hak mengutip caj tidak membenarkan kaedah di luar kuasa MC yang sah.

Kongsi artikel ini