Menguruskan blok sendiri dalam pembangunan bercampur. Adakah caj penyenggaraan masih perlu dibayar?

Dalam pembangunan bercampur, blok yang berlainan mungkin mempunyai kegunaan yang berbeza. Pemaju mungkin mengendalikan satu blok sebagai pangsapuri servis, manakala perbadanan pengurusan (MC) menguruskan blok lain untuk pemilik kediaman. Jika pemaju menyenggara bloknya sendiri, adakah caj penyenggaraan masih perlu dibayar kepada MC?

Keputusan Mahkamah Tinggi dalam Attana Scotts Properties (KL) Sdn Bhd v Kirana Management Corporation menunjukkan bahawa pengurusan berasingan tidak dengan sendirinya memberikan hak untuk menolak perbelanjaan daripada caj MC.

Kes: Attana Scotts Properties (KL) Sdn Bhd v Kirana Management Corporation | Mahkamah Tinggi, Kuala Lumpur | Alasan penghakiman bertulis bertarikh 15 Ogos 2025

Pengurusan berasingan dalam pembangunan bercampur

Pemaju mengekalkan kawalan terhadap Menara A, yang berkaitan dengan perniagaan pangsapuri servisnya, manakala MC menguruskan Menara B. Kedua-dua menara kekal dalam satu pembangunan strata. Pemaju bergantung pada suatu perjanjian yang didakwa membenarkan aturan tersebut.

Pemaju menuntut perbelanjaan kira-kira RM41.96 juta dan memohon tolakan selesai terhadap caj penyenggaraan serta caruman kumpulan wang penjelas kira-kira RM39.74 juta. Oleh itu, pertikaian melibatkan kuasa pengurusan dan pihak yang sepatutnya menanggung perbelanjaan tersebut.

Mengapakah perbelanjaan itu tidak diterima sebagai tolakan terhadap caj penyenggaraan?

Mahkamah mendapati bahawa pemaju tidak membuktikan perjanjian yang didakwa itu. Mahkamah turut memutuskan bahawa perjanjian sedemikian sekalipun tidak boleh mengatasi tanggungjawab berkanun yang mengawal pengurusan pembangunan tersebut.

Terdapat juga masalah lain dengan perbelanjaan itu. Pemaju perlu membuktikan asas undang-undang untuk mendapatkannya kembali serta mengemukakan bukti perbelanjaan yang sewajarnya. Pengiraan perakaunan semata-mata tidak membuktikan bahawa MC berhutang jumlah yang dituntut.

Dalam pembangunan bercampur ini, mahkamah membezakan kos penyenggaraan harta bersama daripada kos menjalankan perniagaan pemaju. Pemaju tidak boleh begitu sahaja menjadikan MC bertanggungjawab terhadap kos pengemasan bilik, operasi kaunter hadapan dan perbelanjaan perniagaan lain.

Mahkamah Tinggi menolak tuntutan pemaju. Perintah bagi tuntutan balas MC termasuk penyerahan pengurusan Menara A dan pembayaran balik tertentu. Penghakiman itu turut merekodkan rayuan oleh MC berhubung kos.

Apakah yang perlu disemak oleh pemaju dan badan pengurusan?

Mulakan dengan dokumen yang menyokong aturan tersebut. Jika pemaju atau pengendali menguruskan satu blok secara berasingan, kenal pasti kawasan yang terlibat, perkhidmatan yang disediakan dan asas undang-undang bagi pembahagian itu. Amalan yang berterusan selama bertahun-tahun tidak dengan sendirinya membuktikan pematuhan undang-undang.

Asingkan perbelanjaan harta bersama daripada perbelanjaan perniagaan. Pembersihan koridor bersama berbeza daripada perkhidmatan untuk bilik tetamu. Invois, skop kerja, rekod pembayaran dan pelan berkaitan harus menunjukkan perkara yang sebenarnya dibiayai oleh setiap perbelanjaan.

Jangan terus menolak perbelanjaan sendiri daripada bil MC. Tuntutan bayaran balik dan kewajipan membayar caj penyenggaraan ialah dua perkara berasingan. Tentukan sama ada terdapat hak yang sah untuk mendapatkan bayaran balik dan sama ada tolakan selesai dibenarkan oleh undang-undang. Persetujuan atau undian jawatankuasa tidak boleh mengesahkan aturan yang tidak dibenarkan oleh undang-undang.

Jawatankuasa baharu patut meminta perjanjian, akaun dan pelan yang menyokong apa-apa aturan pengurusan berasingan. Langkah ini membantu mengenal pasti perkara yang perlu diperbetulkan sebelum perbelanjaan selanjutnya terkumpul.

Kes ini berkaitan dengan kuasa pengurusan dan tolakan selesai yang dituntut. Sama ada kadar caj yang berbeza boleh dikenakan secara sah dalam pembangunan bercampur merupakan persoalan yang berasingan.

Kongsi artikel ini