Caj penyelenggaraan tertunggak. Bolehkah pemaju menahan hakmilik strata anda?

Anda telah membayar harga belian sepenuhnya. Hakmilik strata anda telah dikeluarkan, tetapi pemaju enggan menyerahkannya sehingga anda menjelaskan caj penyelenggaraan yang didakwa tertunggak. Bolehkah pemaju mengenakan syarat tersebut?

Dalam Perbadanan Kemajuan Bukit Fraser & Ors v Silverpark Sdn Bhd [2026] MLRHU 1102, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur memutuskan bahawa pemaju tidak boleh menahan hakmilik strata asal pemilik atas alasan tersebut.

Apakah yang berlaku?

Pertikaian ini melibatkan pangsapuri di Fraser’s Hill Silverpark Resort.

Pemaju menyimpan hakmilik strata asal pemilik dengan mendakwa bahawa caj penyelenggaraan dan jumlah lain masih tertunggak. Menurut pemaju, tunggakan tersebut terkumpul dalam suatu akaun berterusan dari tahun 2000 hingga 2025.

Pemilik memohon kepada mahkamah supaya hakmilik mereka diserahkan. Pembayaran penuh harga belian tidak dipertikaikan.

Apakah keputusan mahkamah mengenai hakmilik strata?

Mahkamah memerintahkan pemaju menyerahkan hakmilik strata asal dalam tempoh 14 hari dan memberikan kos sebanyak RM6,000.

Setelah menerima harga belian sepenuhnya, pemaju tidak lagi mempunyai kepentingan benefisial terhadap pangsapuri tersebut. Pemaju hanya memegang hakmilik itu sebagai pemegang amanah kosong, iaitu bagi pihak pemilik.

Pemaju tidak boleh menggunakan pegangan hakmilik tersebut untuk memaksa pembayaran tunggakan caj penyelenggaraan yang didakwanya.

Keputusan ini menegaskan semula prinsip undang-undang yang telah mantap. Mahkamah merujuk keputusan terdahulu yang membezakan kewajipan pemaju untuk menyerahkan atau memindahkan hakmilik daripada tuntutannya bagi caj tertunggak.

Bagaimana jika caj penyelenggaraan benar-benar tertunggak?

Dengan merujuk seksyen 34 Akta Pengurusan Strata 2013, mahkamah menjelaskan bahawa tunggakan yang benar-benar wujud hendaklah dituntut secara berasingan melalui Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah yang mempunyai bidang kuasa yang sesuai.

Keputusan ini tidak memberikan pengecualian umum kepada pemilik daripada membayar caj penyelenggaraan. Mahkamah menolak cubaan pemaju menjadikan pembayaran itu sebagai syarat untuk menyerahkan hakmilik.

Mahkamah turut mempersoalkan tindakan pemaju terus menuntut caj untuk manfaatnya sendiri selepas pengurusan diambil alih oleh JMB dan kemudiannya MC. Mahkamah menolak alasan pemaju yang bersandarkan akaun berterusan selama kira-kira 25 tahun.

Apakah yang perlu diberi perhatian oleh pemilik dan badan pengurusan?

Pemilik yang menghadapi tuntutan serupa perlu terlebih dahulu memastikan sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan dan harga belian telah dibayar sepenuhnya. Minta pemaju menyatakan secara bertulis sebab hakmilik ditahan serta memberikan penyata terperinci bagi caj yang dituntut.

Tuntutan bayaran juga perlu mengenal pasti pihak yang berhak di sisi undang-undang untuk mengutipnya. Apabila JMB atau MC telah mengambil alih pengurusan, pemilik tidak seharusnya menganggap bahawa bayaran yang dituntut oleh pemaju terdahulu masih perlu dibayar kepada pemaju itu.

Bagi pemaju dan badan pengurusan, caj tertunggak hendaklah dituntut melalui proses undang-undang yang berkenaan, dengan sokongan akaun dan rekod yang teratur. Memegang hakmilik seseorang pemilik tidak dengan sendirinya memberikan hak untuk menahannya sebagai jaminan bayaran.

Perbezaannya jelas: hak pemilik untuk mendapatkan hakmilik strata dan liabilitinya bagi caj penyelenggaraan ialah dua persoalan berasingan. Dalam kes ini, pemaju tidak boleh menggunakan penyerahan hakmilik untuk memaksa pembayaran caj tersebut.

Baca lagi artikel Pengurusan Strata

Kongsi artikel ini