Masih mengenakan caj mengikut kaki persegi? Unit syer kekal sebagai asas di sisi undang-undang.

Keperluan bagi perbadanan pengurusan (MC) untuk mengira caj penyenggaraan berdasarkan unit syer telah lama wujud. Namun, pertikaian masih timbul apabila sesuatu pembangunan beralih daripada pengiraan mengikut kaki persegi, khususnya apabila perubahan itu meningkatkan bayaran bulanan pemilik.

Bolehkah pemilik menuntut supaya pihak pengurusan mengekalkan pengiraan lama sehingga persoalan mengenai peruntukan unit syernya diselesaikan?

Dalam R Rajakumari V Rajaratnam v Tang Kai Uei & Ors [2026] CLJU 2789, Mahkamah Tinggi di Kuala Lumpur menegaskan semula prinsip yang telah mantap dan menjelaskan mengapa bantahan pemilik tidak mewajarkan penangguhan pelaksanaannya.

Apakah yang berlaku?

Pemilik tersebut memiliki dua petak di Diamond Residences. Susulan mesyuarat agung tahunan (AGM), MC memperkenalkan caj pada kadar RM2.51 bagi setiap unit syer mulai 1 Januari 2023, menggantikan pengiraan terdahulu berdasarkan kaki persegi.

Perubahan itu meningkatkan jumlah yang perlu dibayar bagi kedua-dua hartanah.

Pemilik mempertikaikan peruntukan unit syernya dan sama ada kadar baharu telah diluluskan dengan sewajarnya. Beliau memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata untuk, antara lain, mengembalikan pengiraan terdahulu, mendapatkan bayaran balik lebihan yang dibayar dan membetulkan peruntukan unit syernya.

Tribunal menolak tuntutannya. Beliau kemudian memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk mengetepikan keputusan tersebut.

Unit syer: keperluan sedia ada yang ditegaskan semula

Mahkamah Tinggi menolak permohonan itu pada 5 Ogos 2026.

Mahkamah merujuk seksyen 59(2)(a) Akta Pengurusan Strata 2013, yang menghendaki MC mengutip caj mengikut kadar unit syer petak masing-masing.

Mahkamah menyatakan bahawa kedudukan undang-undang ini telah mantap, dengan bergantung khususnya pada Ekuiti Setegap Sdn Bhd v Plaza 393 Management Corp [2018] 4 MLJ 284. Dalam keputusan terdahulu itu, Mahkamah Rayuan menjelaskan bahawa unit syer merupakan asas pengiraan yang ditetapkan oleh statut. Resolusi AGM tidak boleh membenarkan pengiraan mengikut kaki persegi yang bertentangan dengan statut.

Mahkamah turut merujuk Endah Parade dan Target Term.

Oleh itu, hakikat bahawa pengiraan terdahulu menghasilkan bil yang lebih rendah tidak memberikan pemilik hak untuk menuntut agar pengiraan itu diteruskan.

Bolehkah pertikaian peruntukan menangguhkan pelaksanaan?

Unit syer bagi Diamond Residences telah ditentukan sejak tahun 2008.

Mahkamah memutuskan bahawa ketidakpuasan hati terhadap peruntukan tersebut perlu dirujuk kepada pihak berkuasa yang berkaitan. Ia tidak menghendaki MC menangguhkan pelaksanaan bil berdasarkan unit syer.

Perbezaan ini penting: mencabar peruntukan dan menggunakan peruntukan sedia ada ialah dua perkara yang berasingan. Berdasarkan fakta kes ini, bantahan yang belum diselesaikan tidak melepaskan MC daripada kewajipan berkanunnya.

Kadar masih perlu ditentukan dengan sewajarnya

Mahkamah meneliti secara berasingan sama ada kadar RM2.51 bagi setiap unit syer telah diluluskan.

Berdasarkan bukti, AGM telah meluluskan belanjawan dan memutuskan kadar baharu, tertakluk pada pengesahan Pesuruhjaya Bangunan. Pengesahan itu diperoleh sebelum caj mula berkuat kuasa.

Oleh itu, mahkamah mendapati bahawa keperluan statut telah dipenuhi. Kewajipan menggunakan unit syer tidak mengetepikan keperluan untuk menentukan kadar dengan sewajarnya.

Apakah yang perlu diberi perhatian oleh pemilik dan badan pengurusan?

Bagi pemilik, langkah pertama ialah mengenal pasti perkara yang dipertikaikan. Adakah pihak pengurusan menggunakan jumlah unit syer yang salah? Adakah kadarnya berbeza daripada yang diluluskan oleh AGM? Atau adakah bantahan itu berkaitan dengan peruntukan yang direkodkan bagi hartanah tersebut?

Minta pecahan pengiraan bil dan bandingkannya dengan rekod unit syer, minit AGM serta kadar yang diluluskan. Ini membantu memastikan aduan ditujukan kepada masalah sebenar.

Bagi badan pengurusan, jelaskan perubahan melalui perbandingan mudah antara bil lama dan baharu. Tunjukkan unit syer yang digunakan, kadar yang diluluskan, caruman kumpulan wang penjelas serta tarikh mula berkuat kuasa. Pastikan belanjawan sokongan dan rekod AGM mudah dirujuk.

Kes ini menegaskan pematuhan terhadap keperluan sedia ada. Ia berkenaan asas pengiraan dan tidak seharusnya dibaca sebagai larangan menyeluruh terhadap kadar yang berbeza bagi petak yang digunakan untuk maksud yang berbeza secara ketara. Perkara itu kekal sebagai persoalan berasingan yang tertakluk pada peruntukan statut dan fakta yang berkenaan.

Kongsi artikel ini