首次年度业主大会一再延迟。 法院能否介入？

一个发展项目的首次年度业主大会（AGM）一再延迟，业主失去的不只是出席会议的机会。他们也无法妥善审查账目、选举管理委员会，或参与影响物业维护的决定。

尚未解决的账目问题，或管理机构法律地位的争议，是否可以让业主无限期等待？

在 Perbadanan Pengurusan Wangsa 118 & Anor v Seri Meraga Properties Sdn Bhd & Ors [2026] CLJU 2956 一案中，吉隆坡高等法院批准禁令申请，要求采取步骤召开首次年度业主大会。

事情经过如何？

本案涉及 Wangsa 118，其管理机构（MC）的首次年度业主大会一直未召开。

原告依据土地与矿务局的确认，指出截至2025年7月17日，相关业权比例已达65.4%。原告主张，法律规定必须召开首次年度业主大会的条件已经满足。

没有该会议，业主难以处理管理事务，也难以就足以应付发展项目开支的管理费达成决定。

原告申请命令，要求发展商签署法定表格14，即首次年度业主大会通知。他们也申请允许第二原告，即联合管理机构（JMB），在发展商不签署时代为签署。

首次年度业主大会为何迟迟未召开？

被告质疑原告提起诉讼的法律资格，主张JMB是在管理机构已成立后才设立的。

被告也提出审计及财务报表尚未完成的问题，认为这些事项应在召开首次年度业主大会之前解决。

然而，法院仍须处理实际后果：首次年度业主大会尚未召开，业主仍无法通过该会议行使权利。

法院如何裁决？

法院认为，召开首次年度业主大会既重要又迫切。

年度业主大会让业主有机会审查账目、选举委员、质询管理表现，以及提出对发展项目的关注。持续拖延会议，会妨碍业主行使这些权利。

法院也注意到财务影响。没有会议，业主无法决定为维持发展项目管理所需的收费调整。在期限不明的情况下维持现有收费，可能影响可用于物业维护的资金。

日后以金钱赔偿，并不足以妥善解决持续失去参与机会及管理困难的问题。

因此，法院批准了禁令申请。判决理由明确允许JMB在发展商不签署表格14时代为签署，使会议不再因这一障碍而停滞。法院也判给RM10,000讼费。

被告已就禁令提出上诉。第一被告向高等法院申请在上诉审理期间暂缓执行该命令，但申请被驳回。驳回暂缓执行申请，并不等于裁定上诉本身。

有关JMB的争议是否阻止法院介入？

被告援引联邦法院的 Palm Spring 判决，该案涉及MC成立后才设立的JMB。

高等法院区分了两案的情况。在 Palm Spring 案中，JMB试图阻止召开业主大会。本案原告则是要确保首次年度业主大会真正召开。

这一差异必须谨慎理解。本案并未赋予所有JMB不受限制地召开MC首次年度业主大会的权利。在本案中，代替发展商签署表格14的权限来自法院命令。

业主和管理机构应注意什么？

要求确定会议日期，并书面解释延迟原因。

如果理由是账目或审计尚未完成，应问清楚还有哪些事项未处理、由谁负责，以及何时能够完成，并保留相关往来文件。反复承诺“很快”开会，并不能真正解决无限期拖延的问题。

核实首次年度业主大会是否已届召开期限的相关文件。

取得关于MC成立及相关分层地契转让的现有记录，如有土地机关的确认，也应一并保留。要求强制召开会议，应有文件说明召开会议的法律义务为何已经产生。

说明延迟如何影响发展项目。

保留预算、财务记录及往来文件，以显示哪些决定仍悬而未决。若现有收费不足以支付必要开支，应列明资金缺口及其对服务或维护的影响。这比仅仅抱怨会议逾期，更能说明召开会议的实际需要。

不要以为业主可以直接自行发出会议通知。

谁有权召集会议、通知形式及签署要求，仍然重要。如果负责人拒绝行动，适当做法可能是申请针对具体障碍的法院命令，并明确该方仍不遵从时可采取的后续措施。

本案的意义在于实际管理：首次年度业主大会是业主开始行使重要管理权利的途径。根据 Wangsa 118 的事实，法院介入，避免这些权利继续遥不可及。

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